以物抵债房屋可否排除其他债权的强制执行

实践中，房地产开发商可能由于种种原因，拖欠承包人或实际施工人工程款，双方为解决争议，往往会达成以物抵债协议，以开发商手中的房屋抵顶工程款。嗣后，承包人或实际施工人又将房屋售出，以回笼资金继续生产经营，但抵债的房屋还登记在开发商名下。开发商可能会将已经抵债的房屋抵押或出售给第三方，还有可能因开发商的其他债权人主张权利已抵债的房屋被法院保全或进入执行程序后面临被拍卖、变卖风险。而对从承包人或实际施工人处受让以物抵债房屋的买受人享有的权利是否可以排除开发商其他债权人的强制执行，因各高院规定不一致，最高院判决也并不统一，给大家带来了不少困惑。下面结合最高院的两个最新判决，做一初步分析，以期抛砖引玉。

案例一：国家**银行、魏*等案外人执行异议之诉案

——（2021）最高法民终1222号

裁判要旨

受让人提供的施工方与开发商之间的施工合同等材料，载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定以房抵债的事实以及施工方实际支付了案涉房屋的购房款。施工方同意将权利让渡给受让人的，开发商亦为受让人开具房款收据予以确认的，应视为受让人已交付了全部购房款。而受让人名下无其他用于居住的房屋，该情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的

规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

裁判意见

最高院认为：

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

本案中，《商品房买卖合同》虽未载明签订日期，但合同明确约定：付款方式为工程款抵顶房款；买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年4月8日签订的《**学校地胶补充协议》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明**集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。

魏*一审提供的**公司与**集团之间的施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及**公司实际支付了案涉房屋的购房款。现**公司同意将权利让渡给魏*，**集团为魏*开具房款收据予以

确认，应视为魏*已交付了全部购房款。国家**银行虽主张有关抵顶的证据为复印件，但相关证据原件已在一审法院第三人撤销之诉中予以提供及核对，国家**银行该案中对证据形式真实性并无异议，故国家**银行该理由不能成立。另经原审查明，魏*名下无其他用于居住的房屋。

综上，魏*的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。能够排除强制执行的就那几种:1.真实的所有权人；2.消费者购房，符合法律规定的那几个条件；3.实际施工人工程款请求权；4担保物权。以物抵债本质上也是一种债权，与申请强制执行的债权平权，故没有优先效力。

案例二：但*、**银行**支行等案外人执行异议之诉案

——（2021）最高法民终869号民事判决书

裁判要旨

购房人主张其通过受让工程款债权以抵销购房款的方式完成支付，然而这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，购房人享有的权利仍为普通债权，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，购房人对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于其他金钱之债。

裁判意见

最高人民法院认为：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人请求排除执行的，应当符合第二十八条或者第二十九条的情形。

第一，但*对案涉房屋的权利不能优于**银行**支行金钱之债。案涉房屋登记在宜昌**公司名下，但*虽然占有使用该房屋，但民事法律行为下的不动产物权变动以登记为要件，故其并不享有房屋所有权。但*主张其与宜昌**公司形成房屋买卖关系，其取得对宜昌**公司的债权来源于**公司对宜昌**公司的工程款债权，大部分房款通过其对宜昌**公司的债权予以抵销完成支付，然而这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且没有证据证明**公司享有该工程款优先受偿权。退而言之，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此但*对宜昌**公司享有的权利仍为普通债权。进而宜昌**公司将案涉房屋抵债给但*，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，但*对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于**银行**支行金钱之债。

第二，但*怠于行使物权变更登记手续存在过错。但*与宜昌**公司于2011年12月29日签订商品房买卖合同，截止到本案诉讼期间仍未就案涉房屋进行权属变更登记，其所举证据亦未证明尚未办理商品房权属变更登记系除本人之外的客观原因所致。

第三，案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此但*主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除**银行**支行执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

分析

最高院的上述两个案例看似矛盾，但仔细分析却并不矛盾，购买工程款以物抵债房屋到底能否排除其他债权的强制执行，必须具体问题具体分析，不能一概而论。

实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条这两条规定对抗债权人的执行。

案例一，施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息，以房抵顶工程款协议应经履行，实际施工人已经支付了案涉房屋的购房款。实际施工人同意将权利让渡给买受人，开发商为买受人开具房款收据予以确认，应视为买受人交付了全部购房款，且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的适用条件，故能排除强制执行。这个案例保护的买受人魏*是作为无过错的买受人、消费者购房人，其取得的债权是作为物权期待权而存在的，所以会排除其他债权人的执行。

案例二中，买受人是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，必须满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的条件。案例中的买受人不属于无过错的买受人、消费者购房人，设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。买受人请求交付房屋的债权不应作为物权期待权，不能排位在抵押权之前受到保护。

如果是实际施工人接受以房抵债房屋后，也如本案买受人一样未办理过户登记，就该抵债房仍享有优先权，可以排除抵押权人的强制执行，这是基于《民法典》的规定，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，不能将其转让，买受人虽受让了该抵债房却不能享有实际施工人的优先权。

综上，以物抵债房屋可否排除其他债权的强制执行在司法实践中十分复杂，要根据案情，结合证据和事实，具体问题具体分析，区分不同的抵债主体，仅仅围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的条件，逐一甄别适用。