华城深圳普法 | “借名买房”协议的效力

为规避限购政策，徐某某与曾某某于2013年签订《房产代持协议》，双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某某名下。

2016年，由于曾某某无法清偿对中集**公司的担保债务，中集**公司以房屋登记在曾某某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。

实际购房人徐某某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

最高人民法院认为，2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

因借名买房之目的在于规避国家和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

因此，最高人民法院认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

在市场中，当事人虽然可按自己的意思约定合同内容和形式，却不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。

如违反前述规定，合同将不受法律承认和保护，也不具有法律效力，这种情况被称为“合同无效”。无效合同自始没有法律效力。由于立法不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为，为了弥补具体法律规定之不足，就产生了公序良俗原则。

公序即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益；良俗即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。合同作为最常见的民事法律行为，违背公序良俗将导致合同无效。《民法典》颁布实施后，公序良俗成为判定民事行为效力的重要依据。

政策有党中央政策、国家政策、部门政策和地方政策之别。

党中央政策是党中央、中办等下发的“红头文件”；

国家政策是国务院、国办及各部委联合下发的“红头文件”。

一般来说，违反党中央政策、国家政策的合同，可认定构成违背公序良俗。而违反部门政策、地方政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。

前述政策不包括司法政策。司法政策是指司法解释以外的诸如会议纪要、领导讲话、指导性意见等，不能直接作为裁判依据进行援引，但可作为具体分析法律适用时的理由；同时，如政策在签订合同后出台的，此时违反政策就不是考察合同是否无效，而是考察是否构成情势变更，从而变更或解除合同。

一般来说，只有当政策的规范对象是交易行为本身，或者是市场主体的准入条件时，才可影响合同效力。对监管对象进行合规性监管，不影响合同的效力，也即不能认为违背公序良俗。

如仅是规范一方的行为，在确定合同效力时，就要考虑交易相对人保护的问题，而不轻易通过认定其违背公序良俗而否定合同效力。

如违反政策的后果仅行政处罚的，说明监管强度较弱，一般不以违背公序良俗为由否定合同效力。但违反政策可能构成犯罪的，表明监管强度较强，在认定合同效力时就要予以考虑。

当违反政策的行为可能造成严重的社会后果时，才能以违背公序良俗为由认定合同无效。在考察社会后果是否严重时，要看某类违规现象是否普遍，以及对整个行业有何影响。

案例中，最高法院认为《房产代持协议》因违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）而无效。该政策的目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强。因此，最高法院认为国家限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性。

最高法院裁判方向是国家严厉打击炒房行为在司法领域的一个重要表现。虽然判例不是我国正式的法律渊源，但为了保证司法裁判的一致性和稳定性，争议案件的裁判应当充分考虑先前判决的思路和意见。在目前大力推动类案检索制度的背景下，最高法院的意见对各级法院的裁判具有重大指导意义。未来，规避限购政策而进行的“借名买房”行为被法院认定为无效是必然。

案例中，徐某某是在已有两套住房的情况下，仍借曾某某之名另行买房，属于为获取额外不当利益而进行的投机性购房和炒房的行为，但最高法院并未一概否定所有的“借名买房”行为。

同时案例中，徐某某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

现实生活中，还存在出于各种原因（如积分不足、社保缴纳年限不够、未取得购房地户口等）借名买房以满足住房刚需的情况，司法实践中应结合借名的原因，以及房屋的性质来综合衡量双方当事人的利益关系，对于不违反国家政策、不违背公序良俗的行为，法院仍应充分尊重合同主体的意思自由，认定合同有效。