华城深圳普法 | 民间借款签订房屋买卖协议如何认定
导读
在民间借款中，很多借款人本身由于存在抵押物多次抵押的情形，而出借人为了防范风险，保证及时收回本息，双方当事人除了签订《借款协议》之外还会同时签订《房屋买卖协议》，而签订房屋买卖协议目的是为了给借款提供担保。随着房屋不断的升值，借款人未能按时归还借款时，出借人不要求本息只要房屋现象日益普遍，那么双方签订的房屋买卖协议效力如何认定？
律 师 分 析
《房屋买卖协议》的效力认定
房屋买卖协议并非双方真实意思表示，是隐藏其借款担保的行为，房屋买卖协议因虚假意思表示违反《民法典》第一百四十三条规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力，因此该合同产生的权利义务应恢复至原来的状态。
《借款协议》的效力认定
对于借款协议本身而言，为双方真实意思表示，在没有违背公序良俗、没有违反法律、行政法规等强制规定的情形下，应当认定借款协议有效。但是，如果借款人不按时偿还借款，法院也会查封、评估并拍卖房屋，用拍卖款偿还借款。
“真实意思表示”的判定
对于“真实意思表示”在司法实践中认定较为困难，协议履行过程中存在诸多不可控的因素，因此在具体判断是否“真实意思表示”还需要从以下几个方面考量：
是否支付了购房款
真实的房屋买卖协议中双方会约定具体付款的方式，并且实际履行付款义务，比如网银转款、资金监管等，而以房屋买卖为借款提供担保的法律关系中，双方是同一笔款项签订借款协议和房屋买卖协议，故买方通常不实际支付购房款，而是以出借的资金作为房屋买卖合同的购房款。
资金往来的备注
真实的房屋买卖协议中涉及的大额购房款，随着现代智能生活的加速，买方在履行付款义务的时候大部分采取银行转款的方式支付，若买方在转账支付时备注为“借款”，是认定双方实际形成以签署房屋买卖协议为借款提供担保法律关系的重要参考因素之一。
真实的房屋买卖协议双方之间款项往往存在单方情况，一般是买方单方的行为（主要是支付购房款），如果双方之间存在频繁的资金往来，而且资金往来备注存在“还款”、“利息”等内容也是认定双方实际形成以签署房屋买卖协议为借款提供担保法律关系的重要参考因素之一。
是否实际交付
真实的房屋买卖双方会约定房屋实际的交付，并且转移房屋所有权进行公示登记，在买方履行全额付款义务的条件下，买方会要求卖方交付房屋并且实际使用占有房屋（比如自住、租赁），同时会履行相关缴纳税费的义务，并且变更水、电、燃气、物业等所有权人的名字。
而在以借款担保的法律关系中，双方的焦点并不在于是否履行交付义务、是否变更水、电、燃气、物业等，因此不会实际履行交付和变更，而是关注借款的本金和利息。
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