华城深圳普法 | 夫妻一方在另一方不知情的情况下卖房如何维权？

张先生夫妇婚后因拆迁取得两套住房，分别登记在夫妻双方个人名下，其中登记在张先生名下的房屋用于双方居住，登记在妻子名下的房屋用于出租。但最近张先生发现用于出租的房屋租户正在装修，经求证方知，妻子背着自己已将该房出售，并且已经办理了房屋过户登记。

张先生十分恼火，来我所咨询两个问题，其一为夫妻一方卖房子另一方不知情能卖吗？其二为夫妻一方在另一方不知情的情况下将房子卖了，能否追回？

律师分析：

有关妻子在丈夫不知情的情况下，背着丈夫出售属于夫妻共同财产的房屋，妻子是无权单独处分的。若妻子擅自卖房，而张先生不同意，妻子对外签订的房屋买卖合同应无效。但是如果买受方是善意第三人，张先生主张该转让行为无效，法院会因为第三人系善意取得，不予支持张先生的主张。

在司法实践中，善意取得需要满足下列三条件：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

购房人从张先生妻子处购房时张妻并未告知该房屋系夫妻共同财产，购房人是按市场价格支付的房款，且已经办理了不动产登记，购房人已经满足善意取得要件，张先生不能因妻子无权处分而主张房屋买卖合同无效。张先生已经无权追回该房屋了。

如果张先生想挽回自己的损失，只能去向他的妻子主张，要求其赔偿因擅自处分夫妻共同所有的房屋给张先生造成的损失，但只能是张先生选择离婚时才能主张，如果不想离婚那就只能包容妻子的任性行为，好在卖房款也是夫妻共同财产，只能继续携手过日子了。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

本文作者：汪斌 律师