深圳华城普法| 受让人取得施工方以房抵债权利可排除执行

（2021）最高法民终1222号民事判决书

国家**银行、魏*等案外人执行异议之诉案

   裁判要旨

受让人提供的施工方与开发商之间的施工合同等材料，载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定以房抵债的事实以及施工方实际支付了案涉房屋的购房款。施工方同意将权利让渡给受让人的，开发商亦为受让人开具房款收据予以确认的，应视为受让人已交付了全部购房款。而受让人名下无其他用于居住的房屋，该情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

裁判意见

最高院认为：

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

本案中，《商品房买卖合同》虽未载明签订日期，但合同明确约定：付款方式为工程款抵顶房款；买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年4月8日签订的《**学校地胶补充协议》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明**集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。

魏*一审提供的**公司与**集团之间的施工合同等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及**公司实际支付了案涉房屋的购房款。现**公司同意将权利让渡给魏*，**集团为魏*开具房款收据予以确认，应视为魏*已交付了全部购房款。国家**银行虽主张有关抵顶的证据为复印件，但相关证据原件已在一审法院第三人撤销之诉中予以提供及核对，国家**银行该案中对证据形式真实性并无异议，故国家**银行该理由不能成立。另经原审查明，魏*名下无其他用于居住的房屋。

综上，魏*的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

本文作者：赵子民律师