华城深圳普法 | 居民小区物业公司的安全保障义务

《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

根据上述法律规定，公共场所的经营者、管理者对进入其经营或管理场所内的消费者、潜在消费者或其他人员的人身、财产具有安全保障义务。

安全保障义务的义务主体是相关场所的经营者、管理者，权利人为进入该场所的相关人员。

法律设置安全保障义务的初衷是保障特定主体在公共场所的人身安全。在特定的服务场所，权利人的人身和财产安全应当得到保障，义务人应当对这种人身和财产安全履行相应的积极作为或者消极不作为义务。

居民小区虽不同于宾馆、商场、火车站等住宿、文化娱乐场所，但一方面因其具备封闭性，且无论小区业主还是其他人员在进入小区均与物业管理公司形成一种较为紧密的管理关系，物业公司对居民小区享有排他性的管理地位。另一方面，物业公司根据物业服务合同的约定，承担了诸如安全保卫、卫生清洁、设施维护等保障义务。

因此无论是从进入小区人员与物业管理公司之间的管理关系还是从合同约定角度分析，物业公司均应当承担安全保障义务。

现实生活中，就物业公司安全保障义务导致的纠纷主要发生在业主与物业公司之间。相关事故发生原因主要是设施设备维护问题、特殊事件处理问题、卫生清洁等问题，例如：因设施失修导致业主受伤、清洁过程未设置警示信息导致业主摔倒受伤、因门禁管理不规范导致第三人对业主财产造成损害等。

司法 案例

在(2021)京01民终3320号案件中，物业公司在垃圾清运点设置警示柱，业主被安装的警示柱绊倒，业主将物业公司诉至法院，最终法院判决物业公司承担30%责任

在(2021)京02民终8965号案件中，因楼梯台阶碎裂导致业主受伤，最终法院判决物业公司承担50%的责任；

在(2020)京02民终11995号案件中，因保洁人员拖地后地面湿滑，导致业主摔倒受伤，最终法院判决物业公司承担40%责任。

物业服务公司在服务过程中应当严格按照相关流程进行服务、做好员工培训，保障物业服务公司各项工作的规范化。同时对各种紧急事件做好预案，务必及时处理。发现意外事故产生的，及时与业主进行沟通，留存在现场视频、照片等材料。