华城深圳普法 | 房屋买卖中银行不放款买家算违约吗？

在我国购买第一套商品房，大部分城市可执行首套三成首付金额，剩余七成金额通过银行贷款方式进行，这不仅降低了购房的门槛，且房产贷款的利息更低，时间更长，是很多年轻人的首选，但此种付款方式往往因为贷款落实问题产生法律纠纷，中间各种不确定因素导致银行不放款买房人算违约吗？

银行不放款是由很多因素造成的，比如年底时银行额度紧张可能会延期放款时间或无法放款，也可能因为金融或当地政府政策调整导致银行延期放款或无法放款，也可能是买房人本身贷款资质、银行流水等问题造成，如买卖双方之间并未在房屋买卖合同当中约定相关条款，我们可以根据以下情况分析：

因为银行单方的责任，买房人已按银行要求提供首付资金监管和贷款齐全的资料交付银行办理放款手续，如果买房人和卖房人双方之间协议当中并未约定因银行无法放款导致合同违约相关条款，那么买房人可否以银行延期放款或不放款并非买房人的过错为由，从而拒绝承担房屋买卖的违约或赔偿责任？

依据《民法典》第五百九十三条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。此时因第三人银行单方责任的原因造成的买房人无法支付购房款从而导致的违约行为，仍由合同当事人（买房人）承担违约责任，这也是基于合同的相对性原则决定的。依据合同相对性，只有合同当事人才有权向对方提出履行的请求，或者向对方承担义务，其他任何第三人不承担任何合同义务。

如果因买房人单方责任不符合银行贷款要求，依据《民法典》第五百八十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。此时买房人需要进行补救措施，如达到符合银行贷款标准或提供全额的购房款来避免因此造成的合同单方违约。

如果贷款是不可归责于双方责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是只有不可归责于双方责任，才不算买房人违约。

房屋买卖合同是一种双务合同，买房人义务是履行支付购房款，卖房人义务履行交付房屋和办理房屋产权过户登记。银行属于第三人，银行发放贷款只是替代买房人向卖房人支付购房款，并不会因此改变买房人需要履行支付购房款的基本法律关系。

通过上述分析，不管出于什么原因，买房人通过银行贷款方式购房时必须防范贷款审查和其他法律风险，因为本身房屋买卖应当进行全额支付购房款，有了银行作为第三人先行垫付资金也要及时审查自身和银行的状况，避免因此而造成买房人违约。