华城深圳普法 | 起诉业主追缴物业费是否应当履行书面催交程序？

2021年第一东方（辽宁）物业公司起诉大连市“泛华领城”小区业主潘某，主张2011-2020物业费18471元及违约金5541元。物业公司称已经多次以多种形式向潘某催交物业费，但潘某均置之不理，遂诉至法院。

根据《关于审理物业服务纠纷解释》第六条规定，物业公司必须经书面催交方可起诉欠费的业主，“书面催交”系原告提起诉讼的前置程序。

原告提供的催缴物业费照片无法提供证据的原始载体，现有证据无法体现拍摄时间，且历经多年的多份催款函无论是形式还是内容上均高度雷同，与常理不符，不足以证明原告曾向被告书面催交过物业费，故原告起诉不符合起诉条件，应予驳回。

《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《关于审理物业服务纠纷解释》第六条规定，物业公司向业主提起物业费的请求获得法院支持的前提：一是经书面催交，二是业主无正当理由交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。因此，物业公司在起诉之前应向业主送达物业费书面催交通知，履行书面催交义务，物业费书面催交通知中应当明确被催交业主房号、催交物业费数额、对应的物业服务期间及明确合理的交费期限。